Нерухомість – купівля іноземцями, оренда, договори та земельно-іпотечні книги в Кракові

Так, якщо купує самостійне житлове приміщення в розумінні Закону про право власності на приміщення – таке набуття не потребує дозволу (ст. 8 ч. 1 п. 1 Закону про набуття нерухомості іноземцями). Звільнення не стосується нерухомості в прикордонній смузі (ст. 8 ч. 3).

Як правило, так, якщо покупець – іноземець не з Європейського економічного простору та не зі Швейцарії (ст. 1 ч. 1). Дозвіл видає міністр, відповідальний за внутрішні справи, якщо набуття не загрожує обороноздатності, безпеці та громадському порядку, а іноземець доведе зв’язки з Польщею, напр. дозвіл на проживання, шлюб із громадянином Польщі чи ведення господарської діяльності (ст. 1a ч. 1–2). Є й звільнення, напр. коли іноземець проживає в Польщі щонайменше 5 років від надання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС (ст. 8 ч. 1 п. 2).

Дозвіл діє два роки з дня видачі (ст. 3 ч. 2). Іноземець, який має намір придбати нерухомість, може раніше звернутися по promesa – обіцянку видати дозвіл; вона діє один рік (ст. 3d ч. 1–2).

Закон не застосовується до набуття нерухомості в порядку спадкування або віндикаційного легату особами, які мають право на спадкування за законом (ст. 7 ч. 2). Якщо іноземець набуває нерухомість за заповітом, він має подати заяву на дозвіл протягом двох років від відкриття спадщини (ст. 7 ч. 3).

Договір, що зобов’язує передати право власності на нерухомість, має бути укладений у формі нотаріального акта (ст. 158 ЦК Польщі). Попередній договір має визначати істотні умови основного договору (ст. 389 § 1 ЦК); якщо він відповідає вимогам, від яких залежить дійсність основного договору, зокрема щодо форми, уповноважена сторона може вимагати укладення основного договору (ст. 390 § 2 ЦК).

У разі розбіжності між правовим станом, зазначеним у книзі, і фактичним, зміст книги вирішує на користь того, хто правочином з особою, уповноваженою згідно з книгою, набув право власності чи інше речове право (гарантія публічної довіри, ст. 5 Закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку). Гарантія не захищає безоплатних розпоряджень і набувача, який діяв недобросовісно (ст. 6 ч. 1), тому перед купівлею варто перевірити книгу та документи.

Договір найму нерухомості або приміщення на строк понад рік має бути укладений письмово; якщо форму не дотримано, його вважають укладеним на невизначений строк (ст. 660 ЦК). Найм, укладений на строк понад 10 років, після спливу цього строку вважається укладеним на невизначений строк (ст. 661 § 1 ЦК). Якщо здане в оренду приміщення продадуть, набувач вступає в орендні відносини і, як правило, може розірвати договір із дотриманням законних строків попередження; цього права немає, якщо договір укладено на визначений строк, письмово із завіреною датою, а річ передано орендареві (ст. 678 ЦК).

Це договір найму житлового приміщення на визначений строк не довше 10 років, наймодавець за яким – фізична особа, що не веде господарської діяльності з надання приміщень в оренду. До договору додаються, зокрема, заява наймача у формі нотаріального акта про підкорення примусовому виконанню та зобов’язання звільнити приміщення, вказівка іншого приміщення, де наймач зможе проживати, та згода його власника (ст. 19a ч. 1–2 Закону про захист прав наймачів). Застава не може перевищувати шестикратного місячного розміру орендної плати (ст. 19a ч. 4).

Коли наймач прострочив оплату оренди чи інших платежів щонайменше за три повні періоди оплати, а наймодавець письмово попередив про намір розірвати договір і визначив додатковий місячний строк для сплати заборгованості та поточних платежів. Розірвання вимагає письмової форми під загрозою недійсності й зазначення причини та подається не пізніше ніж за місяць наперед, на кінець календарного місяця (ст. 11 ч. 1 і ч. 2 п. 2 Закону про захист прав наймачів). Для випадкового найму діють додаткові положення.

Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається у формі нотаріального акта (ст. 40 ч. 1 Закону про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та Гарантійний фонд забудовників). Забудовник, який починає продаж, зобов’язаний укласти договір житлового ескроу-рахунку для відповідного проєкту (ст. 7 ч. 1 цього Закону).