Nieruchomości – zakup przez cudzoziemców, najem, umowy i księgi wieczyste w Krakowie

Tak, jeżeli kupuje samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali – takie nabycie nie wymaga zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Zwolnienie nie dotyczy nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3).

Co do zasady tak, jeżeli nabywcą jest cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii (art. 1 ust. 1). Zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych, jeżeli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu ani porządkowi publicznemu, a cudzoziemiec wykaże więzi z Polską, np. zezwolenie na pobyt, małżeństwo z obywatelem polskim lub prowadzenie działalności gospodarczej (art. 1a ust. 1–2). Są też zwolnienia, np. gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE (art. 8 ust. 1 pkt 2).

Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania (art. 3 ust. 2). Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może wcześniej ubiegać się o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia; promesa jest ważna rok (art. 3d ust. 1–2).

Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 2). Jeżeli cudzoziemiec nabywa nieruchomość na podstawie testamentu, powinien złożyć wniosek o zezwolenie w ciągu dwóch lat od otwarcia spadku (art. 7 ust. 3).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.); jeżeli spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.).

W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej, art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Rękojmia nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych ani nabywcy działającego w złej wierze (art. 6 ust. 1), dlatego przed zakupem warto sprawdzić księgę i dokumenty.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie; w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 § 1 k.c.). Gdy wynajęty lokal zostanie sprzedany, nabywca wstępuje w stosunek najmu i co do zasady może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów; nie przysługuje mu to, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 k.c.).

To umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, której wynajmujący – osoba fizyczna – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Do umowy załącza się m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, oraz zgodę jego właściciela (art. 19a ust. 1–2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4).

Gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a wynajmujący uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny, a składa się je nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). W najmie okazjonalnym obowiązują dodatkowe przepisy.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 7 ust. 1 tej ustawy).