Недвижимость – покупка иностранцами, аренда, договоры и земельно-ипотечные книги в Кракове

Да, если покупает самостоятельное жилое помещение в понимании Закона о праве собственности на помещения – такое приобретение не требует разрешения (ст. 8 ч. 1 п. 1 Закона о приобретении недвижимости иностранцами). Исключение не распространяется на недвижимость в приграничной полосе (ст. 8 ч. 3).

Как правило, да, если покупатель – иностранец не из Европейского экономического пространства и не из Швейцарии (ст. 1 ч. 1). Разрешение выдаёт министр, ответственный за внутренние дела, если приобретение не угрожает обороне, безопасности государства и общественному порядку, а иностранец докажет связи с Польшей, например вид на жительство, брак с гражданином Польши или ведение хозяйственной деятельности (ст. 1a ч. 1–2). Есть и исключения, например когда иностранец проживает в Польше не менее 5 лет с момента получения разрешения на постоянное проживание или статуса долгосрочного резидента ЕС (ст. 8 ч. 1 п. 2).

Разрешение действует два года со дня выдачи (ст. 3 ч. 2). Иностранец, намеревающийся приобрести недвижимость, может ранее обратиться за promesa – обещанием выдать разрешение; она действует один год (ст. 3d ч. 1–2).

Закон не применяется к приобретению недвижимости в порядке наследования или виндикационного легата лицами, имеющими право наследовать по закону (ст. 7 ч. 2). Если иностранец приобретает недвижимость по завещанию, он должен подать заявление на разрешение в течение двух лет с момента открытия наследства (ст. 7 ч. 3).

Договор, обязывающий передать право собственности на недвижимость, должен быть заключён в форме нотариального акта (ст. 158 ГК Польши). Предварительный договор должен определять существенные условия основного договора (ст. 389 § 1 ГК); если он соответствует требованиям, от которых зависит действительность основного договора, в частности по форме, управомоченная сторона может требовать заключения основного договора (ст. 390 § 2 ГК).

При расхождении между правовым статусом, указанным в книге, и фактическим содержание книги решает в пользу того, кто сделкой с лицом, управомоченным согласно книге, приобрёл право собственности или иное вещное право (гарантия публичной достоверности, ст. 5 Закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке). Гарантия не защищает безвозмездных распоряжений и приобретателя, действовавшего недобросовестно (ст. 6 ч. 1), поэтому перед покупкой стоит проверить книгу и документы.

Договор найма недвижимости или помещения на срок более года должен быть заключён в письменной форме; при несоблюдении формы он считается заключённым на неопределённый срок (ст. 660 ГК). Найм, заключённый на срок более 10 лет, по истечении этого срока считается заключённым на неопределённый срок (ст. 661 § 1 ГК). Если сданное в аренду помещение продадут, приобретатель вступает в арендные отношения и, как правило, может расторгнуть договор с соблюдением законных сроков уведомления; такого права нет, если договор заключён на определённый срок, письменно с заверенной датой, а вещь передана арендатору (ст. 678 ГК).

Это договор найма жилого помещения на определённый срок не более 10 лет, наймодатель по которому – физическое лицо, не ведущее хозяйственной деятельности по сдаче помещений в аренду. К договору прилагаются, в частности, заявление нанимателя в форме нотариального акта о подчинении принудительному исполнению и обязательстве освободить помещение, указание другого помещения, где наниматель сможет проживать, и согласие его собственника (ст. 19a ч. 1–2 Закона о защите прав нанимателей). Залог не может превышать шестикратного размера месячной арендной платы (ст. 19a ч. 4).

Когда наниматель просрочил оплату аренды или иных платежей не менее чем за три полных периода оплаты, а наймодатель письменно предупредил о намерении расторгнуть договор и назначил дополнительный месячный срок для уплаты задолженности и текущих платежей. Расторжение требует письменной формы под страхом недействительности и указания причины и подаётся не позднее чем за месяц вперёд, на конец календарного месяца (ст. 11 ч. 1 и ч. 2 п. 2 Закона о защите прав нанимателей). Для случайного найма действуют дополнительные положения.

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта (ст. 40 ч. 1 Закона о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и Гарантийном фонде застройщиков). Застройщик, начинающий продажу, обязан заключить договор жилищного эскроу-счёта для соответствующего проекта (ст. 7 ч. 1 этого Закона).